In der Ankaufsprüfung einer Anlageimmobilie steht das Grundbuch zu Recht an erster Stelle. Es zeigt Eigentümer, Grundpfandrechte, Wegerechte und Nießbrauch. Was es nicht zeigt, sind zwei Belastungen, die im Ernstfall den gesamten Business Case kippen: eingetragene Baulasten und bekannte oder vermutete Bodenverunreinigungen. Beide werden in eigenen Registern geführt, beide sind nicht öffentlich einsehbar, und beide werden in der Praxis regelmäßig übersprungen.
Was eine Baulast ist und was sie kostet
Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie bindet das Grundstück, nicht die Person — sie geht also beim Verkauf auf den Käufer über, ohne dass es dafür einer gesonderten Vereinbarung bedarf.
Typische Fälle sind Abstandsflächenbaulasten, bei denen ein Grundstück Abstandsflächen des Nachbarn auf der eigenen Fläche duldet, Zufahrts- und Leitungsbaulasten, Stellplatzbaulasten und Vereinigungsbaulasten. Die wirtschaftliche Wirkung ist immer dieselbe: Ein Teil des Grundstücks steht für eigene Bebauung oder Nutzung nicht mehr zur Verfügung.
Wer ein Objekt mit Blick auf spätere Nachverdichtung, Dachaufstockung oder einen Anbau kauft, kann durch eine einzige Abstandsflächenbaulast das komplette Entwicklungspotenzial verlieren — bei unverändertem Kaufpreis. Bei reinen Bestandsobjekten ohne Entwicklungsabsicht ist die Wirkung geringer, aber nie null: Baulasten wirken auf den Verkehrswert und tauchen spätestens beim Weiterverkauf wieder auf.
Wo man nachsieht
- Baulastenverzeichnis: Geführt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, also je nach Bundesland bei Kreis oder kreisfreier Stadt. Einsicht nur bei berechtigtem Interesse.
- Bauakte: Enthält Genehmigungen, Auflagen und Nutzungsänderungen — häufig der einzige Ort, an dem sich Abweichungen zwischen Genehmigung und Ist-Zustand zeigen.
- Altlastenkataster: Bei der unteren Bodenschutzbehörde, teils als Kataster der Verdachtsflächen und Altstandorte geführt.
- Historische Nutzung: Alte Adressbücher, Luftbilder und Gewerberegister zeigen frühere Tankstellen, Chemischreinigungen, Schmieden oder Lackierereien.
In Bayern und Brandenburg gibt es kein Baulastenverzeichnis. Vergleichbare Sicherungen laufen dort über beschränkt persönliche Dienstbarkeiten zugunsten der Gemeinde — und die stehen im Grundbuch. Wer bundesweit ankauft, braucht also je nach Land eine andere Prüfroutine.
Altlasten: das Risiko mit der offenen Obergrenze
Bei Bodenverunreinigungen ist nicht die Wahrscheinlichkeit das Problem, sondern die Streuung der möglichen Kosten. Eine Sanierung kann im vierstelligen Bereich bleiben oder den Grundstückswert übersteigen. Deshalb ist die entscheidende Frage in der Prüfung nicht, ob eine Belastung vorliegt, sondern ob es einen begründeten Verdacht gibt.
Ein solcher Verdacht ergibt sich meist aus der Nutzungshistorie. Ein Wohn- und Geschäftshaus, in dessen Erdgeschoss vierzig Jahre lang eine chemische Reinigung betrieben wurde, ist ein anderer Fall als ein reines Wohnhaus aus den achtziger Jahren auf ehemaligem Ackerland. Kommt ein Verdacht auf, ist eine orientierende Untersuchung durch einen Sachverständigen der einzige belastbare Weg — nicht die Zusicherung des Verkäufers.
Rechtlich ist der wichtigste Punkt die Zustandshaftung: Nach dem Bodenschutzrecht kann die Behörde auch den aktuellen Eigentümer heranziehen, unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft gegenüber der Behörde nicht. Er verlagert lediglich die Frage, ob der Käufer beim Verkäufer Regress nehmen kann — und das setzt voraus, dass dieser dann noch existiert und zahlungsfähig ist.
Wie sich das im Kaufvertrag abbilden lässt
Drei Bausteine haben sich bewährt. Erstens eine ausdrückliche Erklärung des Verkäufers zu Baulasten und zu ihm bekannten Bodenverunreinigungen, nicht als Formel, sondern als benannte Zusicherung. Zweitens die Verpflichtung, aktuelle Auszüge aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster beizubringen. Drittens ein Rücktrittsrecht oder ein Kaufpreiseinbehalt für den Fall, dass eine Untersuchung erst nach Beurkundung abgeschlossen werden kann.
Wichtig ist die Reihenfolge: Diese Punkte gehören in den Entwurf, bevor der Notartermin steht. Nach der Beurkundung sind sie nicht mehr verhandelbar, und die Prüfung wird dann zu einer reinen Schadensfeststellung. Wie die übrige Unterlagenprüfung aufgebaut wird, steht im Beitrag Due Diligence beim Wohnungskauf.
Der Aufwand im Verhältnis
Beide Auskünfte kosten je nach Behörde einen niedrigen zweistelligen bis mittleren zweistelligen Betrag und zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit. Gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis ist das der günstigste Posten der gesamten Prüfung — und der einzige, der ein Risiko ohne verlässliche Obergrenze adressiert. Wer diese Wochen nicht einplant, verliert sie später an anderer Stelle, meist mit deutlich höheren Kosten.