In Finanzierungsgesprächen dreht sich fast alles um Kaufpreis, Eigenkapital und Zinsbindung. Die Größe, die den angebotenen Zins tatsächlich bestimmt, taucht dabei selten auf. Banken finanzieren nicht das, was gezahlt wurde, sondern das, was sie im Ernstfall wieder erlösen zu können glauben.
Der Beleihungswert ist bewusst vorsichtig
Während der Verkehrswert den heute erzielbaren Preis abbildet, ist der Beleihungswert auf die gesamte Kreditlaufzeit angelegt. Er soll auch dann noch tragen, wenn der Markt schwächer ist als beim Kauf. Deshalb werden spekulative Elemente herausgerechnet: außergewöhnliche Ausstattung, aktuelle Marktübertreibungen, Erwartungen an künftige Mietsteigerungen.
Die Folge ist ein Abschlag gegenüber dem Kaufpreis, dessen Höhe von Objektart, Lage und Zustand abhängt. Bei einer gut vermieteten Bestandswohnung in einer stabilen Lage fällt er moderat aus. Bei einem Objekt mit ungewöhnlichem Zuschnitt, hoher Spezialisierung oder unklarer Nachvermietbarkeit deutlich größer.
Der Beleihungsauslauf entscheidet über die Kondition
Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenshöhe ins Verhältnis zum Beleihungswert. Er ist die eigentliche Risikokennzahl der Bank und wird in Stufen bewertet. Typisch sind Klassen bis 60 Prozent, bis 80 Prozent, bis 90 Prozent und darüber.
Diese Stufen sind der Grund für einen Effekt, der viele Käufer überrascht: Der Zins steigt nicht gleichmäßig, sondern sprunghaft. Wer bei 80,4 Prozent landet, zahlt den Aufschlag der nächsthöheren Klasse — für 0,4 Prozentpunkte. Genau hier liegt der größte Hebel, den ein Käufer noch selbst in der Hand hat.
Rechnen Sie vor dem Gespräch aus, wie viel Eigenkapital fehlt, um exakt unter die nächste Schwelle zu kommen. Häufig sind es Beträge, die sich beschaffen lassen — und die über die Laufzeit ein Vielfaches der Zinsersparnis wert sind.
Warum Nebenkosten das Bild verschieben
Kaufnebenkosten sind für die Bank kein Wert, sondern verlorener Aufwand. Sie schaffen keinen Gegenstand, den man verwerten könnte. Deshalb müssen sie in aller Regel aus eigenen Mitteln getragen werden. Wer sie mitfinanziert, hebt den Beleihungsauslauf spürbar an und rutscht damit fast automatisch in eine teurere Risikoklasse.
Wie sich das Zusammenspiel von Eigenkapital, Nebenkosten und Kondition insgesamt darstellt, ist im Beitrag Eigenkapital beim Immobilienkauf ausführlicher beschrieben.
Was den Wert nach oben oder unten zieht
- Vermietungssituation: ein laufender, marktüblicher Mietvertrag stützt den Wert; deutlich untervermietet oder leerstehend belastet ihn.
- Zustand und Instandhaltungsstau: absehbare größere Maßnahmen mindern den Wert, auch wenn der Kaufpreis sie bereits berücksichtigt.
- Lagequalität und Nachfrage: entscheidend ist die Verwertbarkeit im schlechten Fall, nicht die Attraktivität im guten.
- Objektart: Standardwohnungen sind besser beleihbar als Spezialimmobilien mit engem Käuferkreis.
- Energetischer Zustand: gewinnt in der Bewertung erkennbar an Gewicht, weil er künftige Pflichtinvestitionen andeutet.
Die Bewertung folgt Regeln, nicht Verhandlung
Anders als der Kaufpreis ist der Beleihungswert nicht verhandelbar. Er entsteht nach internen Richtlinien des Instituts, oft aus einer Kombination von Sachwert und Ertragswert, wobei bei vermieteten Anlageobjekten der Ertragswert dominiert. Maßgeblich ist dabei nicht die aktuell vereinbarte Miete, sondern eine nachhaltig erzielbare Miete — liegt die Ist-Miete darüber, wird der übersteigende Teil nicht gewertet.
Das erklärt eine Erfahrung, die viele Anleger irritiert: Ein Objekt mit auffällig hoher Miete wird nicht besser bewertet als eines mit marktüblicher, sondern gleich. Die Bank fragt nicht, was heute fließt, sondern was nach einem Mieterwechsel noch fließen würde.
Was sich vorbereiten lässt
Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt, aber die Grundlage liefert der Käufer. Vollständige, geordnete Unterlagen führen erfahrungsgemäß zu einer weniger vorsichtigen Bewertung als lückenhafte. Dazu gehören aktuelle Mietverträge, Nachweise über durchgeführte Maßnahmen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Nachweis über die vorhandene Rücklage.
Ebenfalls hilfreich: mehrere Häuser anzufragen. Der Beleihungswert ist kein objektiver Marktwert, sondern eine institutseigene Einschätzung nach eigenen Richtlinien. Unterschiede von mehreren Prozentpunkten zwischen zwei Banken für dasselbe Objekt sind normal — und genau diese Prozentpunkte entscheiden über die Risikoklasse.
Die Zahl, die dauerhaft zählt
Der Beleihungsauslauf ist keine einmalige Größe. Er sinkt mit jeder Tilgung und verändert sich mit dem Wert des Objekts. Für die Anschlussfinanzierung ist er wieder die entscheidende Kennzahl — dann allerdings auf Basis der Restschuld. Wer über die Zinsbindung hinweg planmäßig tilgt und den Zustand des Objekts hält, verhandelt beim Anschluss aus einer messbar besseren Position.