Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die heute abgeschlossen und erst später ausgezahlt wird. Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt die Vorlaufzeit — üblicherweise zwischen zwölf und sechzig Monaten. Der Zinssatz steht ab Unterschrift fest, unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau bis zur Auszahlung entwickelt.
Der Preis der Sicherheit
Für die Bereitstellung verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Marktzins. Er wird pro Monat Vorlaufzeit berechnet und liegt typischerweise im Bereich von wenigen Hundertstel Prozentpunkten je Monat. Über vierundzwanzig Monate summiert sich das zu einem spürbaren Aufschlag auf die gesamte Laufzeit — nicht zu einer einmaligen Gebühr.
Dieser Punkt wird häufig unterschätzt: Der Aufschlag gilt für die komplette neue Zinsbindung, nicht nur für die Wartezeit. Wer zehn Jahre bindet, zahlt ihn zehn Jahre lang.
Das Forward-Darlehen ist keine Zinswette, sondern eine Absicherung. Wer es abschließt, um Recht zu behalten, misst es am Marktzins. Wer es abschließt, um kalkulierbar zu bleiben, misst es an der eigenen Planbarkeit.
Abnahmepflicht — die härteste Bedingung
Anders als bei einer normalen Anschlussfinanzierung besteht beim Forward-Darlehen eine Abnahmepflicht. Der Vertrag ist bindend, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung deutlich fallen. Wer dann nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung, die sich am Zinsschaden der Bank bemisst und erheblich ausfallen kann.
Praktisch relevant wird das in zwei Situationen: Die Immobilie wird vor Ablauf der Bindung verkauft, oder ein Erbe beziehungsweise ein Liquiditätszufluss ermöglicht die vollständige Ablösung. Wer beides für möglich hält, sollte die Vorlaufzeit kurz halten oder auf das Instrument verzichten.
Alternativen im Vergleich
- Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank, meist wenige Monate vor Ablauf. Bequem, aber ohne Wettbewerb — und damit selten das beste Angebot.
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank zum Ablaufzeitpunkt. Bester Konditionsdruck, dafür Aufwand und Grundbuchkosten für die Abtretung.
- Forward-Darlehen: Zinssicherheit früh, Aufschlag und Bindung als Gegenleistung.
- Sondertilgung vorher: Reduziert die Restschuld und damit das Volumen, das überhaupt neu finanziert werden muss — der wirksamste Hebel, wenn Liquidität vorhanden ist.
In der Praxis ist die Kombination oft überlegen: konsequente Sondertilgung während der Laufzeit und eine Entscheidung über die Anschlussform erst dann, wenn die Restschuld feststeht.
Ein besonderes Recht nach zehn Jahren
Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren besteht nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer eine lange Bindung hat und das Zinsniveau ist gefallen, kann darüber ohne Zusatzkosten wechseln. Diese Option gehört in jede Betrachtung, bevor ein Forward-Darlehen abgeschlossen wird, weil sie unter Umständen dasselbe Ziel ohne Aufschlag erreicht.
Was in die Entscheidung gehört
Drei Fragen führen zu einer belastbaren Antwort. Erstens: Wie hoch ist die Restschuld zum Ablauftermin tatsächlich — inklusive geplanter Sondertilgungen? Zweitens: Wie stark würde eine Zinserhöhung um zwei Prozentpunkte den Objekt-Cashflow belasten, und wäre er dann noch tragfähig? Drittens: Ist ein Verkauf oder eine vorzeitige Ablösung im Zeitraum realistisch denkbar?
Bleibt der Cashflow auch bei deutlich höherem Zins positiv, ist Zinssicherheit angenehm, aber nicht notwendig. Kippt er, ist der Aufschlag der Preis dafür, dass die Kalkulation weiter trägt. Diese Rechnung führt zurück zur Grundfrage jeder Anlageimmobilie: Der Cashflow entscheidet über die Haltbarkeit, nicht die Zinsprognose.
Vergleichen, aber richtig
Angebote für Forward-Darlehen lassen sich nicht am Sollzins vergleichen, weil sich Aufschlag, Vorlaufzeit und Bindungsdauer gegenseitig beeinflussen. Aussagekräftig ist der Effektivzins bei identischer Vorlaufzeit und identischer neuer Zinsbindung. Weicht eines der beiden ab, vergleicht man zwei verschiedene Produkte.
Zusätzlich lohnt der Blick auf die Nebenbedingungen: Wie hoch ist die jährliche Sondertilgung, ist ein Tilgungssatzwechsel möglich, fallen bei einem Bankwechsel Kosten für die Grundschuldabtretung an? Diese Punkte machen über zehn Jahre häufig mehr aus als ein Zehntelprozentpunkt beim Zins — und sie sind verhandelbar, während der Zins meist standardisiert ist.
Der Zeitpunkt der Entscheidung
Es gibt keinen optimalen Abschlusszeitpunkt, der sich vorher bestimmen ließe. Was sich bestimmen lässt, ist die eigene Belastbarkeit. Wer den Punkt kennt, ab dem der Objekt-Cashflow negativ würde, hat eine klare Entscheidungsregel: Nähert sich das erwartbare Zinsniveau dieser Schwelle, wird Absicherung sinnvoll, unabhängig von Prognosen. Liegt die Schwelle weit entfernt, spart man sich den Aufschlag und entscheidet später mit besserer Information. Diese Regel ersetzt die Zinswette durch eine Rechnung, die man selbst kontrolliert.