Der Leverage-Effekt beschreibt einen einfachen Zusammenhang: Wenn eine Immobilie mehr erwirtschaftet, als der Kredit kostet, arbeitet das geliehene Geld für den Eigentümer. Die Differenz zwischen Objektrendite und Zins fließt auf das Eigenkapital — und je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker konzentriert sich dieser Überschuss auf jeden eingesetzten Euro.
Das Rechenbeispiel
Eine vermietete Wohnung kostet inklusive Nebenkosten 300.000 Euro und erwirtschaftet nach Bewirtschaftungskosten 12.000 Euro Überschuss im Jahr — eine Objektrendite von 4 Prozent. Drei Finanzierungsvarianten, bewusst vereinfacht ohne Tilgung und Steuern:
- Ohne Kredit: 300.000 Euro Eigenkapital, 12.000 Euro Überschuss — 4,0 % Eigenkapitalrendite.
- Mit 80 % Fremdkapital zu 3,5 % Zins: 60.000 Euro Eigenkapital, 240.000 Euro Darlehen. Zinsaufwand 8.400 Euro, verbleiben 3.600 Euro Überschuss auf 60.000 Euro — 6,0 % Eigenkapitalrendite.
- Mit 90 % Fremdkapital zu 3,5 % Zins: 30.000 Euro Eigenkapital, 270.000 Euro Darlehen. Zinsaufwand 9.450 Euro, verbleiben 2.550 Euro auf 30.000 Euro — 8,5 % Eigenkapitalrendite.
Gleiche Wohnung, gleicher Mieter, gleiche Miete — allein die Finanzierungsstruktur mehr als verdoppelt die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Die Formel dahinter: Eigenkapitalrendite = Objektrendite + Verschuldungsgrad × (Objektrendite − Fremdkapitalzins). Solange die Klammer positiv ist, erhöht jeder fremdfinanzierte Euro das Ergebnis.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Dieselbe Formel kennt kein Erbarmen, wenn sich die Vorzeichen drehen. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung auf 4,5 Prozent, während das Objekt weiter 4 Prozent liefert, wird die Klammer negativ: Bei 80 Prozent Fremdkapital bleiben von 12.000 Euro nach 10.800 Euro Zinsen nur noch 1.200 Euro — 2,0 % Eigenkapitalrendite, weniger als ganz ohne Kredit. Fällt zusätzlich die Miete durch Leerstand aus, zahlt der Eigentümer die Rate aus eigener Tasche. Der Hebel verstärkt nicht nur Gewinne, sondern jede Abweichung vom Plan.
Leverage macht aus einer guten Immobilie ein starkes Investment — und aus einer schlechten ein existenzielles Problem. Der Hebel verstärkt die Qualität der Entscheidung, er ersetzt sie nicht.
Was den Hebel in der Praxis begrenzt
Auf dem Papier wäre die Rendite bei 100 Prozent Fremdfinanzierung unendlich — in der Realität setzen mehrere Faktoren Grenzen. Banken verlangen Eigenkapital, mindestens für die Kaufnebenkosten, und bepreisen hohe Beleihungsausläufe mit Zinsaufschlägen, die den Vorteil wieder abschmelzen. Die Tilgung muss aus dem Cashflow bedienbar sein, sonst trägt der Eigentümer monatlich zu. Und wer ohne Liquiditätspuffer maximal hebelt, hat bei der ersten Sonderumlage oder dem ersten Mieterwechsel ein Problem. Robuste Strukturen liegen deshalb meist unterhalb des rechnerischen Maximums: genug Hebel, um das Eigenkapital arbeiten zu lassen, genug Substanz, um zwei schlechte Jahre auszuhalten.
Worauf es bei der Struktur ankommt
Entscheidend ist nicht die Frage „viel oder wenig Kredit", sondern das Zusammenspiel aus Objektrendite, Zinsbindung, Tilgungssatz und Rücklagen. Eine lange Zinsbindung sichert die positive Klammer über Jahre ab; eine angemessene Tilgung baut den Hebel planvoll ab; die Rücklage fängt Störungen ab, bevor sie die Finanzierung erreichen. Wer diese vier Größen gemeinsam plant, nutzt den Leverage-Effekt als Werkzeug statt als Wette.
Hinweis: Dieser Beitrag erklärt den Mechanismus sachlich und mit vereinfachten Beispielzahlen. Er stellt keine Anlage- und keine Steuerberatung dar. Die konkrete Finanzierungsstruktur gehört individuell mit Steuerberater und Finanzierungspartner durchgerechnet.