Vor zehn Jahren war Photovoltaik auf dem Mietshaus ein Idealisten-Projekt. Heute haben sich drei Rahmenbedingungen gleichzeitig gedreht: Die Modulpreise sind seit 2022 um rund die Hälfte gefallen, der Gesetzgeber hat die Besteuerung kleiner Anlagen weitgehend abgeschafft, und der Strompreis für Haushalte liegt stabil ein Mehrfaches über der Einspeisevergütung. Für Kapitalanleger ist das Dach damit eine zweite Ertragsquelle geworden — wenn man sie richtig rechnet.
Drei Betriebsmodelle im Überblick
Wer eine PV-Anlage auf ein vermietetes Objekt setzt, hat im Kern drei Wege, den Strom zu Geld zu machen:
- Volleinspeisung: Der gesamte Strom geht ins Netz. Höhere Vergütung pro Kilowattstunde, null Abstimmung mit Mietern, minimaler Verwaltungsaufwand.
- Überschusseinspeisung mit Allgemeinstrom: Die Anlage versorgt Treppenhauslicht, Aufzug und Wärmepumpe; der Rest geht ins Netz. Jede selbst verbrauchte Kilowattstunde ersetzt teuren Netzstrom — der stärkste Hebel pro kWh.
- Mieterstrom bzw. gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Die Mieter kaufen den Dachstrom. Höchster Ertrag pro Kilowattstunde, aber auch am meisten Bürokratie: Messkonzept, Abrechnung, Lieferantenpflichten.
Die Rechnung an einem Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit gut ausgerichtetem Dach trägt eine Anlage von 30 kWp. Bei rund 950 Kilowattstunden Ertrag je kWp liefert sie etwa 28.000 kWh im Jahr. Die Investition liegt je nach Region und Montagesituation grob bei 1.100 bis 1.300 Euro pro kWp — also um 36.000 Euro. Bei Überschusseinspeisung bringt der Netzverkauf derzeit rund 8 Cent je Kilowattstunde; jede im Haus verbrauchte Kilowattstunde spart dagegen 30 Cent und mehr. Schon wenn nur ein Fünftel des Ertrags den Allgemeinstrom deckt, liegt der Jahresertrag aus Ersparnis und Einspeisung typischerweise im Bereich von sieben bis neun Prozent der Investitionssumme — vor Wartung, Versicherung und Rücklage für den Wechselrichter, der nach 12 bis 15 Jahren getauscht werden muss.
Kalkulieren Sie ehrlich: ein bis zwei Prozent der Investition pro Jahr für Betrieb und Instandhaltung, dazu eine leichte Degradation der Module von etwa 0,5 Prozent jährlich. Auch dann bleibt die Anlage in den meisten Fällen ein Investment, das sich innerhalb von 10 bis 13 Jahren amortisiert — bei 25 bis 30 Jahren Lebensdauer der Module.
Steuer: Der Rahmen ist so günstig wie nie
Zwei Regeln machen die Sache für private Vermieter einfach. Erstens: Beim Kauf und der Installation gilt der umsatzsteuerliche Nullsteuersatz — die frühere Vorsteuer-Bürokratie entfällt. Zweitens: Einnahmen aus Anlagen innerhalb der Grenzen des § 3 Nr. 72 EStG (bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, maximal 100 kWp je Steuerpflichtigem) sind von der Einkommensteuer befreit. Keine Gewinnermittlung, keine EÜR für die Anlage.
Ein Sonderfall verdient Aufmerksamkeit: Wer Strom aktiv an Mieter verkauft und das Objekt in einer Personengesellschaft hält, sollte das Thema gewerbliche Infektion vorab mit dem Steuerberater klären. Die Struktur entscheidet hier über mehr als die Anlage selbst.
Faustregel: Erst das Dach prüfen, dann die Anlage rechnen. Eine Dachsanierung fünf Jahre nach der Montage kostet Demontage und Neuaufbau — das frisst jahrelange Erträge. PV gehört auf Dächer mit mindestens 15 Jahren Restlebensdauer.
Mieterstrom: Ertrag gegen Aufwand abwägen
Der klassische Mieterstrom mit Zuschlag nach EEG bringt pro Kilowattstunde am meisten, macht den Vermieter aber faktisch zum Energielieferanten — mit Vertragspflichten, Abrechnung und Messkonzept. Seit 2024 gibt es mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG eine schlankere Alternative: Der Dachstrom wird ohne Lieferantenpflichten an teilnehmende Bewohner verteilt, den Reststrom beziehen die Mieter weiter von ihrem eigenen Anbieter. Für kleinere Mehrfamilienhäuser ist das oft der bessere Kompromiss zwischen Ertrag und Verwaltungsaufwand.
Was das für den Objektwert bedeutet
Eine PV-Anlage verbessert die Energiebilanz des Gebäudes, senkt die Nebenkosten und liefert einen dokumentierbaren Zusatzertrag — drei Argumente, die beim späteren Verkauf zählen. Zugleich gilt die kaufmännische Reihenfolge: Die Anlage veredelt ein gutes Objekt, sie rettet kein schlechtes. Wer den Kaufpreisfaktor, die Mietstruktur und den Instandhaltungsstau nicht im Griff hat, sollte zuerst dort ansetzen.
- Dachzustand, Statik und Ausrichtung vor jeder Planung prüfen lassen
- Allgemeinstromverbrauch aus den letzten Abrechnungen ermitteln — er bestimmt den lukrativsten Teil der Rechnung
- Angebote je kWp vergleichen, nicht je Anlage
- Betriebskosten, Versicherung und Wechselrichter-Rücklage von Anfang an einplanen