Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung. Die konkrete Anwendung hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Die Sonderabschreibung nach §7b Einkommensteuergesetz ist ein Instrument, mit dem der Gesetzgeber die Schaffung neuer Mietwohnungen fördert. Sie kommt zusätzlich zur normalen linearen Gebäude-AfA und erlaubt, in den ersten vier Jahren jeweils bis zu fünf Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben.
Wie sich die Abschreibung addiert
In den ersten vier Jahren laufen zwei Abschreibungen parallel: die reguläre lineare AfA und die Sonderabschreibung von bis zu fünf Prozent jährlich. In Summe lassen sich so in diesem Zeitraum deutlich mehr als üblich geltend machen. Das senkt in der Anfangsphase die Steuerlast spürbar und verbessert den Liquiditätsverlauf gerade dann, wenn Finanzierung und Bewirtschaftung am meisten Kapital binden. Nach Ablauf der Förderjahre wird das Restbuchwert-Volumen regulär weiter abgeschrieben.
Die zentralen Voraussetzungen
- Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden — Neubau oder Aufstockung, nicht die bloße Sanierung von Bestand.
- Die Wohnung muss über mehrere Jahre tatsächlich der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken dienen.
- Es gelten eine Baukostenobergrenze je Quadratmeter und eine Höchstbemessungsgrundlage, bis zu der gefördert wird.
- Der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige muss in den gesetzlich definierten Förderzeitraum fallen.
Die Sonder-AfA ist ein Zeitvorteil, kein Geschenk: Sie verschiebt Abschreibung nach vorne. Wird die Wohnung zu früh verkauft oder nicht mehr vermietet, kann die Förderung rückwirkend entfallen.
Wo die Fallstricke liegen
Die Baukostenobergrenze ist der häufigste Stolperstein: Wer teurer baut als zulässig, verliert nicht nur den übersteigenden Teil, sondern kann die Förderung ganz verlieren. Auch die Nutzungsbindung ist ernst zu nehmen — wer die Wohnung innerhalb der Bindungsfrist verkauft, selbst nutzt oder leer stehen lässt, riskiert die rückwirkende Aberkennung samt Nachzahlung. Und die Sonderabschreibung mindert den Restbuchwert, was bei einem späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.
Für wen sich das rechnet
Der Effekt ist am größten für Anleger mit hohem persönlichen Steuersatz, die den Vorteil in den ersten Jahren tatsächlich nutzen können, und die ohnehin einen Neubau zur langfristigen Vermietung planen. Für den reinen Bestandskäufer ist §7b irrelevant. Entscheidend ist, die Förderung nicht isoliert zu betrachten, sondern in die Gesamtrechnung aus Finanzierung, Mietertrag und Haltedauer einzuordnen — ein hoher Abschreibungsvorteil rettet keine schwache Lage.
Die richtige Reihenfolge
Erst rechnet sich das Objekt ohne Förderung durch, dann kommt die Sonder-AfA als Zusatz obendrauf. Wer umgekehrt vorgeht und ein schwaches Objekt mit dem Steuervorteil schönrechnet, kauft ein Problem mit Rabatt. Lassen Sie die konkrete Anwendung und die aktuell geltenden Grenzen vor dem Kauf steuerlich prüfen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.