Kaum ein Thema produziert so viel Streit zwischen Mietern und Vermietern — und so viele stille Renditeverluste bei Anlegern — wie die Betriebskosten. Dabei ist die Rechtslage erstaunlich klar: Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt abschließend auf, welche laufenden Kosten eines Gebäudes auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Alles, was dort nicht steht, bleibt beim Eigentümer. Für die Kalkulation einer Kapitalanlage ist diese Trennlinie zentral, denn sie entscheidet über die Differenz zwischen Bruttomiete und echtem Nettoertrag — die im Beitrag zur Mietrendite ausführlich hergeleitet wird.
Was auf den Mieter umgelegt werden darf
Voraussetzung jeder Umlage ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag — üblich ist der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Dann dürfen die klassischen laufenden Posten über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden:
- Öffentliche Lasten: allen voran die Grundsteuer.
- Ver- und Entsorgung: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung.
- Heizung und Warmwasser: Brennstoffe, Wartung, Messdienst — verbrauchsabhängig abzurechnen.
- Gebäudebetrieb: Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinfeger, Aufzug.
- Versicherungen: Gebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
- Personal: Hauswart, soweit er keine Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten erledigt.
Bei der vermieteten Eigentumswohnung liefert die Hausgeldabrechnung der WEG die Grundlage: Die Verwaltung weist dort umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile getrennt aus — genau diese Aufteilung wandert in die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter.
Was beim Eigentümer bleibt
Die nicht umlagefähigen Posten sind der Teil, den Einsteiger in der Kalkulation am häufigsten übersehen. Dazu gehören die Verwaltungskosten — also die Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung, Porto —, sämtliche Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie das Mietausfallwagnis. Diese Posten schmälern den Ertrag Monat für Monat, tauchen aber in keiner Anzeige und keinem Exposé auf. Wer ein Objekt nur mit Kaltmiete gegen Kreditrate rechnet, rechnet sich reich — die Bewirtschaftungskosten gehören von Anfang an in die Kalkulation.
Die Abrechnung: Fristen sind Renditefaktoren
Die Nebenkostenabrechnung folgt festen Regeln: Der Abrechnungszeitraum darf höchstens zwölf Monate betragen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende dieses Zeitraums zugehen. Wer die Frist reißt, verliert Nachforderungen in der Regel vollständig — Guthaben des Mieters bleiben dagegen auszahlungspflichtig. Dazu kommt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter darf nur Kosten umlegen, die ein vernünftiger Eigentümer auch selbst tragen würde; überteuerte Dienstleister lassen sich vom Mieter kürzen. Und die Vorauszahlungen sollten realistisch kalkuliert sein — dauerhaft zu niedrige Abschläge machen die Wohnung auf dem Papier attraktiv, produzieren aber jedes Jahr Nachzahlungsstreit.
Faustregel: Umlagefähig ist, was das Gebäude laufend betreibt — Grundsteuer, Versorgung, Versicherung, Pflege. Beim Eigentümer bleibt, was das Gebäude erhält und verwaltet. Wer diese zwei Töpfe sauber trennt und die Zwölf-Monats-Frist im Kalender hat, holt aus der Abrechnung genau das heraus, was ihm zusteht.
Bedeutung für die Anlegerrechnung
Für die Renditekalkulation heißt das konkret: Von der Jahreskaltmiete sind die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abzuziehen — als grober Praxiswert je nach Objekt und Verwaltung oft ein spürbarer zweistelliger Prozentanteil der Kaltmiete. Steuerlich zählen die vom Eigentümer getragenen Kosten bei Vermietung grundsätzlich zu den Werbungskosten und mindern den zu versteuernden Überschuss. Beim Ankauf lohnt der Blick in die letzten beiden Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen: Sie verraten, wie sauber das Objekt bewirtschaftet wird, ob Abrechnungen pünktlich kamen und wo stille Kostenrisiken liegen — ein fester Punkt jeder Due-Diligence-Prüfung.