Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Den Mieteinnahmen stehen Werbungskosten gegenüber: Darlehenszinsen, AfA, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrtkosten. Solange marktüblich vermietet wird, ist der volle Abzug selbstverständlich. Interessant wird es bei der verbilligten Vermietung an Angehörige — ein Klassiker für Anleger, die eine zweite Wohnung im Bestand haben und der Familie entgegenkommen wollen. Das Finanzamt akzeptiert das Modell, aber nur innerhalb klarer Grenzen.
Das Grundprinzip: verbilligt vermieten, voll absetzen
§21 Abs. 2 EStG regelt, was passiert, wenn die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen liegt. Der Gedanke dahinter: Wer dauerhaft weit unter Markt vermietet, will offenbar keinen Überschuss erzielen — dann soll er auch nicht alle Kosten steuerlich geltend machen dürfen. Massstab ist das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete. Daraus ergeben sich drei Stufen:
- Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich — sämtliche Werbungskosten sind ohne weitere Prüfung abziehbar
- Zwischen 50 und 66 Prozent: Der volle Abzug bleibt möglich, aber nur mit positiver Totalüberschussprognose — einer Rechnung über 30 Jahre, die zeigt, dass unterm Strich ein Überschuss zu erwarten ist
- Unter 50 Prozent: Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt — Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar
Massgeblich ist die ortsübliche Warmmiete: Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Wer beim Vergleich nur Kaltmieten gegenüberstellt, rechnet mit der falschen Basis — und merkt oft erst in der Betriebsprüfung, dass er unter der Grenze liegt.
Die ortsübliche Miete sauber ermitteln
Die 66-Prozent-Rechnung steht und fällt mit der Referenzgrösse. Erste Quelle ist der örtliche Mietspiegel: Liegt die Vergleichsmiete dort in einer Spanne, darf grundsätzlich der untere Wert angesetzt werden — das schafft Spielraum. Gibt es keinen Mietspiegel, kommen Vergleichswohnungen im selben Haus, Mietdatenbanken oder notfalls ein Gutachten in Frage. Wichtig: Die Ermittlung gehört dokumentiert und datiert in die Unterlagen, denn das Finanzamt fragt im Zweifel Jahre später danach.
Fremdvergleich: Der Vertrag muss halten
Verträge zwischen nahen Angehörigen erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie einem Fremdvergleich standhalten — also so gestaltet und gelebt werden wie mit einem fremden Mieter. Konkret heisst das: schriftlicher Mietvertrag mit klarer Miethöhe und Nebenkostenregelung, tatsächliche monatliche Zahlung per Überweisung, jährliche Nebenkostenabrechnung. Eine Wohnung, die „auf dem Papier" vermietet ist, während das Kind mietfrei wohnt, fliegt auf — dann entfällt der Werbungskostenabzug komplett, nicht nur anteilig.
Typische Fehler, die den Abzug kosten
Der häufigste Fehler ist Barzahlung ohne Beleg — sie lässt sich nicht nachweisen und macht den Vertrag angreifbar. Fast genauso häufig: Die Miete wird bei Vertragsschluss knapp über 66 Prozent angesetzt und dann jahrelang nicht angepasst. Steigt der Mietspiegel, sinkt die Quote stillschweigend — aus 70 Prozent werden 63, und plötzlich verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Wer verbilligt an Angehörige vermietet, sollte die Quote deshalb jährlich prüfen und bewusst mit Puffer kalkulieren, etwa bei 70 bis 75 Prozent der Marktmiete. Auch die Nebenkosten gehören sauber umgelegt: Trägt der Vermieter sie stillschweigend selbst, drückt das die effektive Quote zusätzlich.
Rechenbeispiel
Die ortsübliche Warmmiete einer Wohnung beträgt 1.000 Euro. Vereinbart der Eigentümer mit seiner Tochter 700 Euro, liegt er bei 70 Prozent — voller Werbungskostenabzug, keine weitere Prüfung. Bei 600 Euro (60 Prozent) bleibt der volle Abzug nur mit positiver Totalüberschussprognose; scheitert sie, werden die Kosten anteilig gekürzt. Bei 450 Euro (45 Prozent) sind von 12.000 Euro jährlichen Werbungskosten nur noch 45 Prozent abziehbar — 5.400 Euro. Die Differenz von 6.600 Euro Abzugsvolumen kostet bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 2.770 Euro Steuer pro Jahr. Die zu niedrige Miete ist damit doppelt teuer: weniger Einnahmen und weniger Abzug.
Die 66-Prozent-Regel ist eines der wenigen Felder, in denen das Steuerrecht Anlegern einen klaren, planbaren Rahmen gibt. Wer die Quote kennt, jährlich nachhält und den Vertrag wie unter Fremden lebt, kann Familie und Rendite sauber verbinden.